Покупка квартиры: следуем правилам (Юридическая консультация)

Юридическая практика показывает, что украинцы не умеют отстаивать свои права в различных сферах жизни. Однако одно дело – купить поломанную кофемолку, и совсем другое – столкнуться с неприятностями или даже откровенным обманом при покупке квартиры. Ведь недвижимость – это одна из самых дорогих покупок, которую человек делает в своей жизни. В связи с этим давайте разберемся, на какие аспекты надо обратить внимание при покупке или продаже квартиры.

Реальная сумма

Одно из основных условий договора – указывать реальную сумму сделки.

Если в договоре купли-продажи указана меньшая сумма и такой договор по какой-либо причине расторгается, покупатель сможет получить именно эту заниженную сумму, а не ту, что была передана «из рук в руки». Обвинить другую сторону или нотариуса в том, что именно они виновны в недополучении вами денег, не получится.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, и участники сделки должны четко понимать, что при наступлении негативных последствий нотариус не несет ответственности за сокрытие действительной стоимости квартиры.

Также в договоре фиксируется подтверждение полного расчета за проданную недвижимость. Это может быть расписка заемщика или другой документ, заверяющий передачу определенной денежной суммы или определенного количества вещей. Расписка является самостоятельным документом и обязательному нотариальному удостоверению не подлежит.

Проверка в Госреестре

В обязательном порядке проверьте квартиру и ее владельца у нотариуса.

Согласно новым правилам, продавец не обязан показывать техпаспорт. Как же в таком случае проверить метраж квартиры, расположение комнат и понять, не были ли хозяином снесены стены, в том числе и несущие? Да и вообще, как узнать, что квартира принадлежит именно продавцу, если справки из БТИ отменили?

С 1 января 2013 года нормативные акты, обязывающие продавца предоставлять на сделке «свежий» техпаспорт (который БТИ изготавливал в течение 30 рабочих дней), утратили силу. Теперь обновлять техпаспорт нужно только по желанию сторон – например, если покупатель нашел различия между тем, что написано в документе, и тем, как выглядит квартира.

После заключения сделки покупателю не нужно идти в БТИ, чтобы перерегистрировать техпаспорт на себя – всю сделку можно провести у нотариуса за несколько часов. Фактически нотариус является единственной обязательной инстанцией, которую нужно пройти при покупке недвижимости.

Нотариус имеет доступ к Госреестру, в котором собраны данные о владельцах, правах собственности, других имущественных правах, об обременениях, ипотеке, налоговом залоге, наложении ареста, а также вся аналогичная информация для земельных участков.

Если прописаны несовершеннолетние

Обязательное условие – несовершеннолетние должны быть выписаны по всем правилам.

Ситуации, когда продавец пытается опротестовать сделку, не так уж редки. Обычно он ссылается на сложность финансовой ситуации, вынудившей его продать жилье, или на то, что в квартире были прописаны несовершеннолетние дети. Как себя обезопасить и в какой период можно опротестовать сделку?

Для начала нужно определить, какая сделка может быть признана недействительной. Тут следует различать ничтожную и оспариваемую сделку.

Ничтожная сделка (или абсолютно недействительная) – это такая сделка, которая признается недействительной без волеизъявления какой-либо стороны исключительно в силу закона. Такие сделки считаются недействительными с момента их заключения, и для признания их недействительными решение суда не требуется. Простой пример – продажа приватизированной квартиры, из которой до приватизации без разрешения органов опеки и попечительства были выписаны несовершеннолетние дети. В этом случае приватизация признается недействительной, а сделка купли-продажи – ничтожной с момента ее совершения. Правда, недействительность права собственности нового собственника признается уже в судебном порядке.

Оспариваемую сделку недействительной может признать только суд. Сюда относятся сделки:

– с несовершеннолетними, совершенные без согласия родителей, усыновителей, попечителей;

– с ограниченно дееспособными лицами, которые в момент их совершения не могли руководить своими действиями или не понимали их значения;

– совершенные под влиянием обмана, насилия, злонамеренного соглашения представителей сторон, под влиянием тяжких обстоятельств.

Важный момент: то, что подобные факты присутствовали во время сделки, необходимо доказывать, а выводы сделает суд.

Итак, если в продаваемой квартире (комнате) проживают несовершеннолетние дети, то обязательным документом для заключения договора купли-продажи является разрешение органов опеки и попечительства. При этом ребенку вовсе не обязательно быть собственником хотя бы части квартиры – достаточно лишь его права пользования данным имуществом.

Снятие с регистрационного учета

Также позаботьтесь о том, чтобы обязательно выписался продавец.

Продавец получил деньги, а потом оказалось, что он по-прежнему зарегистрирован по этому же адресу. Суд человека на улицу не выгоняет, а тот, в свою очередь, не торопится возвращать деньги. Что делать в такой ситуации?

В идеале все проживающие должны быть выписаны из продаваемой квартиры до завершения сделки. Если же этого не произошло, на помощь приходит статья 391 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает, что собственник вправе требовать устранения любых препятствий пользования и распоряжения своим имуществом.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости нотариусу предоставляется справка из ЖЭО по форме №3 (о лицах, местожительство которых зарегистрировано по адресу квартиры). Если продавец и члены его семьи на момент заключения договора зарегистрированы по адресу проданной квартиры, то по договоренности сторон в договоре фиксируется срок снятия с регистрации. В случае если продавец не выполняет условия договора, покупатель имеет право подать исковое заявление, чтобы его сняли с регистрационного учета. 

Обратите внимание: для снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего, даже не являющегося собственником продаваемой квартиры, требуется решение органов опеки и попечительства.

Оригинал и дубликат

Помните, что при выдаче дубликата документа оригинал становится недействительным.

Дубликат воспроизводит текст документа, если тот, например, потерян или испорчен. По общему правилу дубликат может выдать только тот, кто выдавал сам документ.

Дубликаты документов могут быть выданы согласно письменному заявлению наследников, исполнителя завещания, а также на запрос нотариуса, которым заведено наследственное дело. В этом случае кроме свидетельства о смерти нужно подавать также документы, подтверждающие семейные отношения (или свидетельство исполнителя завещания).

Дубликат должен содержать весь текст оригинала. При этом на дубликате делают отметку, что он имеет силу оригинала. Кроме того, на экземпляре документа, который хранится в делах государственной нотариальной конторы или частного нотариуса, делается отметка о выдаче дубликата. И, наконец, дубликат документа о купле-продаже недвижимости подлежит обязательной регистрации в реестре.

До 1 января 2013 года оформление права собственности на недвижимое имущество с выдачей свидетельства о праве собственности проводилось в том числе органами местного самоуправления. Поэтому в случае потери или повреждения свидетельства его и должен выдавать соответствующий орган. Если же он уже прекратил свою деятельность, дубликат выдается либо его правопреемником, либо архивным учреждением, если предусмотрена передача документов в архив.

Важные аспекты

1. Не покупайте квартиру по доверенности. А если все же решились на такой рискованный шаг, встретьтесь с доверителем и проверьте его паспорт. Ведь если, например, доверитель умер, сделка будет признана недействительной.

2. Проверьте регистрационное свидетельство нотариуса, где указан нотариальный округ и рабочий адрес для частных нотариусов (копия свидетельства обычно висит в конторе на видном месте). Также можно проверить наличие нотариуса в перечне на сайте управления юстиции соответствующего региона.

3. Никогда не соглашайтесь на уговоры «дооформить» часть документов после передачи денег.

Подготовила Наталья Кирнос по материалам КП в Украине