Квартира в новостройке

Cтройматериалы сомнительного качества, предоставление некачественных услуг частными ЖЭКами, завышенные коммунальные тарифы... Именно это получают в нагрузку к квартире покупатели жилья в украинских новостройках.

Неравная битва

Риск покупки некачественного жилья в новостройке очень высок. И с неожиданными проблемами сталкиваются жители многих новых домов.

Позволить себе низкое качество работ и материалов застройщики могут по двум причинам: из-за нечетко прописанного строительного законодательства и отсутствия у граждан опыта инвестирования. Очень часто люди вообще не знают, какие документы нужно требовать от застройщика.

Другая распространенная проблема – навязанные застройщиком жилищно-эксплуатационные конторы. Пользуясь монопольным положением, такой ЖЭК выставляет завышенные расценки на свои услуги, и зачастую эти услуги крайне некачественные. При желании такой ЖЭК можно сменить на другой, но для этого жильцы должны создать ОСМД (объединение собственников многоквартирного дома). А сделать это в новостройке не так просто, поскольку нужна информация обо всех жильцах, но такие данные имеет в основном только застройщик.

Предприниматель Александр столкнулся с обеими описанными проблемами при покупке квартиры в элитной киевской новостройке. Первые сомнения в правильности выбора объекта появились у него сразу после сдачи дома в эксплуатацию.

«Еще не были завершены строительно-монтажные работы, не были готовы фасады здания, повсюду стояла строительная техника, но члены приемочной комиссии подписали документы, что здание уже готово», – утверждает Александр. По его словам, ремонтные и монтажные работы в «готовом» доме продолжались еще год.

Сейчас владелец квартиры в элитном новострое уверен, что застройщик сэкономил на замене стройматериалов. «Согласно проекту, должны быть установлены немецкие энергосберегающие панорамные окна, а на самом деле они белорусского производства. Зимой жители мерзнут, спасаясь электрообогревателями», – утверждает предприниматель.

Со временем претензии возникли и у некоторых других жильцов, и не только к заказчику строительства, но и к частному ЖЭКу, взявшему дом на баланс. Поводом послужили необоснованно высокие, по мнению жильцов, расценки на коммунальные услуги.

Однако представители застройщика утверждают, что у жильцов жилого комплекса нет поводов для недовольства, что недовольны единицы, остальные ни на что не жалуются.

Качество строительства

«Застройщики показывают покупателям планировку будущих квартир, но не знакомят с проектной документацией», – подчеркивает юрист Алексей Гончарук. Сами покупатели, по словам юриста, тоже редко требуют документального подтверждения обещаний застройщика. В результате подписываются договоры, которые содержат лишь описание работ в самой квартире. А требования к строительным работам на остальном пространстве дома, например, к электропроводке или лифту остаются за рамками договоренностей.

Но и подробное описание всех деталей строительства не является панацеей от недобросовестного застройщика, утверждают в Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам. По мнению А. Гончарука, низким качеством строительных работ грешат даже лидеры отрасли, в том числе застройщики объектов класса «бизнес» или «элит».

Контролировать качество новостроек должна Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК). «Это один из самых коррумпированных органов в Украине, – считает Алексей Гончарук. – Иногда инспекция творит чудеса, вводя в эксплуатацию и подтверждая соблюдение строительных норм и правил на объектах, которым далеко до готовности».

Очень часто дома сдают в эксплуатацию при отсутствии у жителей прямых договоров с энергопоставляющей компанией (когда подключение к электросети организовано по временной схеме через посредника), а также без подключения к центральному водоснабжению.

Контора пишет...

Навязывание застройщиком своего частного ЖЭКа – еще одна популярная схема посягательства на карман инвестора. Пользуясь своим монопольным положением, такие ЖЭКи выставляют неоправданно высокие расценки на свои услуги или предоставляют их некачественно. Иногда создают для жителей искусственные ограничения в эксплуатации.

К примеру, в одном из новопостроенных столичных жилищных комплексов ЖЭК пытался установить плату за проезд по придомовой территории, ссылаясь на то, что это арендованная земля, которая дому не принадлежит. Однако, покупая квартиру, жильцы должны становиться совладельцами всего дома, включая придомовую территорию. И именно собственники квартир должны решать, как распорядиться этой землей.

На самом деле жильцы не получают этого права автоматически. Земельный участок, как правило, продолжает находиться в собственности органов местного самоуправления. Согласно закону, единственный механизм, с помощью которого собственники квартир могут зарегистрировать свое право на эту землю, – создать ОСМД. Однако на практике очень мало ОСМД смогли воспользоваться таким правом: процедуры передачи придомовой территории законодательно не прописаны.

В итоге, по данным Гражданской сети «Опора», за последние 10 лет право на землю успешно оформили не более 5% объединений жильцов. Более того, в каждом населенном пункте эти процедуры разные: отличаются пакеты документов, сроки прохождения процедуры и даже стоимость. Суммы могут колебаться от 2 000 грн до 80 000 грн, а сроки – от одного года до семи лет.

Исправить ситуацию можно, внеся изменения в Земельный кодекс, где четко указать права ОСМД и жилищно-строительных кооперативов, а также определить процедуру оформления придомовых территорий многоквартирных домов. Но заниматься этим депутаты не спешат. Региональный координатор жилищно-коммунальных программ Гражданской сети «Опора» Руслана Величко утверждает, что действующее в парламенте лобби застройщиков работает в интересах продавца жилья, а никак не покупателя.

«Строительные компании часто переписаны на родственников депутатов. В результате интересы застройщика всегда защищены, а коррупционная составляющая в строительной отрасли продолжает увеличиваться», – отмечает Р. Величко. При этом государство не может гарантировать качество выполненных работ и добросовестность застройщиков даже на объектах, являющихся частью государственных программ.

Слабые места

Какие же самые распространенные проблемы украинских новостроек?

– Некачественный бетон. Последствия: быстрое образование трещин, проникновение воды, коррозия металлических элементов в несущих конструкциях, угроза обрушения.

– Слабый фундамент. Последствия: осадка здания, появление трещин.

– Горючие утеплители. Последствия: риск внезапного возгорания, быстрое распространение огня, выделение токсичных продуктов горения.

– Отсутствие коммуникаций. Последствия: после сдачи в эксплуатацию в доме может не быть газа, воды или электричества.

– Отсутствие у застройщика прав на землю или строительство. Последствия: квартира может находиться в банковском залоге в качестве обеспечения кредитов, выданных застройщику. Жильцы вынуждены доказывать свое право на собственность в суде.

– Отсутствие почтового адреса. Последствия: невозможно зарегистрировать документы на право собственности.