Аренда жилья и льготы по налогу (Юридическая консультация)

По новому законодательству, сдача в аренду жилья автоматически лишает льгот по налогу на недвижимость, даже если вы сдаете койко-место в крошечной «хрущевке».

Повторение пройденного

Взимание налога на недвижимость, на первый взгляд, выглядит социально справедливой инициативой. Речь идет о принятом в начале июля законопроекте №2405 «О внесении изменений в статью 265 Налогового кодекса Украины относительно объектов жилой недвижимости», находящемся на подписи президента. Во-первых, предлагается начислять налоги на суммарную жилую площадь. Во-вторых, документом предусмотрена прогрессивная шкала налогообложения в зависимости от площади объекта.

Владельцы квартир до 120 кв. м и домов до 250 кв. м, как и раньше, остаются вне поля зрения налоговиков. Собственники жилья побольше – квартир до 240 кв. м и домов до 500 кв. м – обязаны будут платить по 1% от минимальной зарплаты за каждый «лишний» метр. Ну а граждане, не желающие ограничивать себя столь скромной жилой площадью, вынуждены будут платить по 2,7% за каждый «сверхнормативный» метр.

Новшеством принятого закона является норма, касающаяся налогообложения владельцев разных типов жилья. Если вы владеете и домом, и квартирой, то ставка налога формируется исходя из суммарной жилой площади этих объектов. Так, освобождаются от налога собственники домов и квартир суммарной жилой площадью до 370 кв. м. За жилье сверх этой нормы, но не больше 740 кв. м, платить нужно будет 1%. Тем, кто не вложится в данные площади, раскошелиться придется на 2,7% от минимальной зарплаты за каждый метр сверх нормы.

Льготы получат не все

Надо четко уяснить, что речь идет именно о жилой площади объектов недвижимости. При этом общая площадь жилья может значительно превышать указанные цифры. То есть владелец разных типов жилья суммарной жилой площадью в 370 кв. м де-факто может оказаться собственником недвижимости в два-три раза большей площади.

И все бы ничего, если бы не норма, отказывающая в налоговых льготах для тех, кто зарабатывает на своем жилье. При этом совсем не важно, какова площадь сдаваемого в аренду жилья – пусть даже угол в «коммуналке». Платить придется сразу два налога: подоходный и налог на недвижимость.

Такую ситуацию юристы считают нормальной. «Подход законодателя в этом плане понятен и, можно сказать, приемлем. Раз человек зарабатывает на объекте недвижимости, он должен уплачивать с него налоги. Основная идея уменьшения базы налогообложения, очевидно, состоит в том, чтобы обеспечить население некоторым минимумом жилья, которое оно использует для проживания. Социальная функция, таким образом, выполняется, поэтому нет причин не взимать налог с такой недвижимости», – уверен партнер юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» Александр Бородкин.

При этом, уточняет юрист адвокатской конторы «Коннов и Созановский» Ирина Павлюк, что касается влияния данной нормы на малоимущих граждан, выделяющих одно койко-место в своей «хрущевке» под платное проживание, надо учитывать, что доход от такой аренды, как правило, не афишируется. И де-факто выявить потенциального налогоплательщика в таких условиях крайне затруднительно.

О пользе очевидности

Отдельный разговор – сам факт отсрочки введения налога на недвижимость. Ведь взиматься он начал с 1 января 2013 года.

За первое полугодие 2013 года в бюджет Украины уже поступило 7,2 млн грн налога на недвижимое имущество от физических и юридических лиц. Об этом в конце июня заявил директор Департамента налогообложения физических лиц Министерства доходов и сборов Украины Вячеслав Бусарев. «На сегодняшний день налога на недвижимое имущество от юридических лиц поступило 6 млн грн, от физических лиц – 1,2 млн грн», – сказал чиновник. По его словам, физические лица уплатили 700 тыс. грн добровольно, имея коды бюджетной классификации. Кроме того, по решениям-уведомлениям от территориальных органов Миндоходов гражданами уплачено 538 тыс. грн данного налога.

И лишь спустя полгода организаторы поняли, что из-за несформированности нововведенного Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (то есть отсутствия информации о собственниках жилья, количестве объектов недвижимости в их собственности и их площади) Министерство доходов и сборов не может рассчитать налогооблагаемую базу.

Сразу надо уточнить, отсрочка введения налога предоставляется только физлицам, тогда как предприятия обязаны платить налог уже в 2013 году. Юрлица самостоятельно рассчитывают и уплачивают налог, тогда как за физлиц эту работу проделывают налоговые органы. Учитывая тот факт, что Реестр вещных прав на недвижимое имущество формируется по заявкам собственников, окончательно сформирован он не будет никогда. Ведь законодательство не предусматривает автоматическое перенесение всех данных из ранее действовавшего Реестра прав собственности на недвижимое имущество, равно как и из других реестров, в новый Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

«Ни Укрреестр, ни БТИ не обязаны инициировать перенос данных о правах на недвижимость в новый реестр. Наполнение нового реестра проходит достаточно стихийно, по мере обращения заинтересованных лиц и, в большинстве случаев, по мере проведения сделок с недвижимостью, – поясняет Александр Бородкин. – Поэтому новый реестр будет наполнен нескоро. Тем более что, в отличие от коммерческой недвижимости, сделки в отношении жилых объектов происходят достаточно редко – раз в несколько лет, а то и десятилетий. Соответственно, большинство таких объектов может появиться в новом реестре не через год, и не через два, а много позже».

Юристы отмечают, что отсрочка уплаты налога на недвижимость была прогнозированной еще на стадии внедрения нового Реестра, наполнение которого началось только с 1 января 2013 года. В то же время, согласно нормам налогового законодательства, ведомости, необходимые налоговым органам для расчета налога, должны были быть предоставлены органами регистрации уже 15 апреля.

По мнению Ирины Павлюк, с практической точки зрения наполнение обнуленной базы данных о владельцах недвижимого имущества за столь короткие сроки было маловероятным, не говоря уже о своевременном направлении необходимых ведомостей налоговым органам. «Несмотря на это, несколько десятков тысяч налогоплательщиков все же получили налоговые уведомления. Отсрочка платежа, предусмотренная не вступившим в силу Законом, не освобождает их от обязанности уплатить начисленный им налог в соответствующие сроки», – предупреждает юрист.

Подготовила Наталья Кирнос по материалам liga.net